智通财经APP获悉，近日，观点指数发布《2025年12月房地产企业新增土地储备报告》。报告期内(11.24-12.18)前50房企单月新增土地建筑面积309.49平方米，环比回升6.8%。值得注意的是，前50房企1-11月累计新增土地建筑面积4543.42万平方米，同比微降1.8%。其中，中海地产、招商蛇口、保利发展控股新增的全口径土地储备分别为467.46万平方米、386.71万平方米、373.95万平方米，处于领先位置。该机构认为，相较于盲目扩张，企业更倾向于聚焦那些经过长期市场验证、具备扎实数据支撑的成熟区域。
拿地决策更加理性，房企深耕优质地块
观点指数发布的房地产企业新增土地储备报告显示，报告期内前50房企单月新增土地建筑面积309.49平方米，环比回升6.8%。
值得注意的是，前50房企1-11月累计新增土地建筑面积4543.42万平方米，同比微降1.8%。
数据来源：观点指数整理
其中，中海地产、招商蛇口、保利发展控股新增的全口径土地储备分别为467.46万平方米、386.71万平方米、373.95万平方米，处于领先位置。
从权益拿地金额来看，1-11月土地投资力度最大的企业为中海地产、华润置地、保利发展控股、绿城中国、招商蛇口，权益扩储金额分别为880.2亿元、625.9亿元、597亿元、536.3亿元、493.3亿元。
从新增货值来看，1-11月土地新增货值最多的企业为中海地产、招商蛇口、保利发展控股、越秀地产、华润置地，新增货值分别为1163亿元、1113.4亿元、972.2亿元、795.9亿元、783.5亿元。
观点指数认为，房企拿地决策转向理性，无论是懋源在朝阳的高溢价竞得，还是金茂在宝山的底价摘地，均基于区域客群沉淀、配套完善度、过往销售数据等多维度的综合评估。与之形成对比的是，对于配套尚未成熟、人口流入不足、市场检验不充分的非核心板块，企业普遍持观望态度。
土地供应规模加推，专项债收储闲置土地加速落地
据观点指数监测，报告期内一二三线城市供应住宅用地1833宗，供应土地规划建筑面积13133.95万平方米，环比回升149.72%，同比下降14.20%；供应土地起始楼面价3167元每平方米，环比下降9.69%。
报告期内，二线城市供应住宅用地481宗，供应土地规划建筑面积3356.94万平方米，环比回升157.08%，同比下降11.71%；供应土地起始楼面价4131元每平方米，环比下降9.11%，同比下降16.33%。
数据来源：Wind、观点指数整理
据观点指数监测，11月份全国一二三线城市住宅用地供应呈现“环比显著修复、同比仍处收缩”的整体特征。从规模看，一二三线城市住宅用地供应规模较上月大幅提升，结束了此前的低迷态势，但与去年同期相比仍有明显差距，未实现同比转正。
整体而言，11月土地市场供应虽有回暖，但同比表现仍显疲软，起始价格的持续下行反映出当前市场对土地价值的预期趋于谨慎，供应端基于企业的拿地成本压力而调整定价策略。市场恢复的力度与持续性仍有待后续供应及成交表现的进一步验证。
11月份，地方债的发行规模总量快速扩大，运用专项债券资金收回收购存量闲置土地的规模亦在提升。截至11月30日，11月地方债净发行量为6551.88亿元，发行量为3036.02亿元，发行量较上月环比回升3515.86亿元。其中，新增专项债发行4921.92亿元，较10月份2873.57亿元增长超2000亿元，环比涨幅达到71%。
专项债券发行的加速和规模的扩大，向市场传递出积极信号，有助于增强市场主体对经济发展的信心，吸引社会资本参与项目建设，进一步发挥财政政策的乘数效应。
土地市场环比回暖，二三线市场企稳回升
报告期内，一二三线城市成交住宅用地740宗，成交土地规划建筑面积4842.52万平方米，环比回升40.89%，同比下降30.90%；成交总价2017亿元，环比回升20.86%，同比下降43.83%；成交楼面均价4165.2元每平方米，环比下降6.43%，同比下降18.11%；平均溢价率2.15%。
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二线城市住宅用地成交的土地规划建筑面积为1324.86万平方米，环比回升63.44%，同比下降13.27%；成交总价718.32亿元，环比回升84.26%，同比下降33%；成交楼面价5421.94元每平方米，环比下降12.72%，同比下降22.75%。
三线城市成交的住宅用地规划建筑面积为3432.09万平方米，环比上升34.05%，同比下降35.93%；成交总价为1054.33亿元，环比上升24.24%，同比下降44.17%；成交楼面价3071.99元每平方米，环比下降7.29%，同比下降12.86%。
报告期内，一二三线城市住宅用地成交呈现整体环比回暖的态势，市场有所修复。成交规模方面，各线城市土地规划建筑面积与成交总价均实现环比回升，显示短期市场活跃度有所恢复，但同比数据仍明显收缩，反映当前市场需求端压力尚未完全缓解。
当前土地市场仍处于调整周期，各线城市修复节奏与压力差异凸显，市场热度提升仍需更多的积极因素支撑。
10月土地购置费累计值为28653.01亿元，环比上升8.64%，同比下降11.3%，跌幅相较上月扩大0.7个百分点，但增速持续放缓，土地购置费的累计规模仍显著低于去年同期。
数据来源：Wind、观点指数整理
重点城市土地供应成交环比回升，核心资产受捧
据观点指数不完全统计，2025年11月17日-2025年12月14日期间，6个重点城市一共有210宗地块处于挂牌进行中，起始价483.20亿元，环比回升32.01%，面积612.11万平方米。
从区域分布角度分析，报告期内，北京挂牌出让的13宗土地，工业用地4宗，商业用地6宗。涉宅用地3宗，丰台区1宗、海淀区2宗，3宗宅地规划总面积15.19万平方米，起拍总价为89.25亿元。
报告期内重点城市土地供应有所回升，但结构分化显著。北京、广州等核心城市推出优质涉宅用地，如北京海淀区上地地块邻近产业区及交通枢纽，广州金融城地块起拍价高且板块内有热销项目支撑；上海、深圳则无涉宅用地，以工业用地为主。
成交方面，据观点指数不完全统计，2025年11月17日-2025年12月14日期间，6个重点城市一共有167宗地成交，成交价566.44亿元，环比上升27%，成交土地面积451.82万平方米，环比回升17%。
期内，上海共有7宗涉宅用地成交，总成交金额105.58亿元，其中青浦区、宝山区各2宗，杨浦区、奉贤区、嘉定区各1宗。除青浦区一宗地块以5.17%的溢价成交外，其余均为底价成交。
观点指数认为，报告期内，重点城市土地成交环比回升，但市场分化显著。核心区域因稀缺性引发高溢价竞争，郊区及非核心区多以底价成交。房企拿地更聚焦核心资产，对非核心区域持谨慎态度，整体市场平稳但分化加剧。
顶层设计明确方向，多维度加速构建城市更新支持体系
近期，中央层面密集部署城市更新行动，政策导向愈发清晰。12月3日，国务院以“深入推进以人为本的新型城镇化，着力构建城乡融合发展新格局”为主题，进行第十七次专题学习。强调将城市更新与消除安全隐患、稳楼市等工作结合，扎实推进“好房子”建设和房地产高质量发展。12月10-11日举行的中央经济工作会议亦要求，2026年经济工作需高质量推进城市更新。
国家发改委同步扩容基础设施REITs发行范围至城市更新设施、老旧厂区改造等领域，为存量资产盘活提供长期低成本融资渠道，有望吸引更多的社会资本参与。
住建部数据显示，2025年1-10月全国新开工改造城镇老旧小区已达2.51万个，提前完成年度计划，河北、上海等16个地区更是超额完成，体现出政策落地的高效性。
地方实践多点突破，模式创新与市场参与并行。地方层面正以政策创新和市场运作双轮驱动城市更新。重庆率先探索容积率奖励机制，对增加公共服务功能的城市更新项目给予15%左右的建筑面积支持，通过提升项目盈利空间激发市场主体积极性，为全国提供“政策激励+市场参与”的参考范式。上海陆家嘴、浦东房地产联合设立三林新天地城市更新公司，注册资本23.2亿元，旨在通过国企主导推进区域功能升级与存量资产盘活，体现“政府引导+市场运作”的协同模式。
综合来看，城市更新行动正从顶层设计向多维度实践深化，政策支持(如REITs扩容、容积率奖励)、模式创新(原拆原建、智慧建造)、市场参与(国企主导、社会资本)共同构成推进合力。未来，随着更多城市探索可持续的更新机制，城市更新有望成为稳投资、惠民生、促转型的重要引擎。
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